30~200억대 빌딩 매매 시 주의사항(알 필요는 없음)

 

 

사실 이걸 대부분은 알 필요가 없겠지만

이해인이 40억대 빌딩 매매 후

임대가 안나가서 이자를 매꿔야한다는 이야기 보고 아는 내용 을 전달하고자 함

 

 

이야기에 앞서

지금은 불가능하지만 작년까지만 해도 부동산 법인 설립 후 대출을 통해 빌딩을 매매하여 차익을 얻는 방식이 유행했음
이는 부동산 상승기와 겹쳐서 당시 100억대 빌딩이 임차만 잘 맞춰놓으면 250억대에도 거래되는 경우가 많았고(2년정도 소유)

법인 대출이 80%~이상도 나오는 상황이라 10억만 가지고 있어도 100억대 빌딩 건물주가 가능한 시절이였다고 볼 수 있음

이는 2022년쯤 가장 호황기이며 많은 유명인들이 부동산으로 차익을 실현하는 시기였고 25년도쯤 되어서는 이미 많이 오른 상태로

차익 실현 보다는 장기 투자 목적으로 소유하게 됨

 

 

 

 

 

 

 

 

#1 부동산 법인을 통한 빌딩차익 실현 유행 ~2025

부동산 법인을 통한 빌딩 투기는 오래전부터 유행 2025년 고점을 찍은듯 하며

유행은 조금 시들해지고 많은 유명인들은 매도를 하여 차익 실현을 하기 시작하였고

이는 뉴스를 통해 대중에게 알려지면서 신흥 자금을 가진 사람들이 유입되기 시작함

 

 

 

 

#2 신흥 자금을 가진 사람들을 속여먹기 위한 작업

10억으로 대출 잠시 받고 몇십억을 버는걸 보면 돈 버는게 너무 쉽게 느껴질텐데 여기엔 몇가지 장치가 있음

임차가 안나가는 빌딩이면 이자 부담+건물 가치 하락이다 보니 임대인 모집에 진심일 수 밖에 없음

그래서 빌딩을 매매 한 이후에는 임대인을 모집할 때 이면계약을 많이 진행함

예를들면 빌딩을 매매할때 까지 임대를 유지해 주면 1억원을 주겠다는 등의 이면 계약

그로인히 신흥 자금을 가진 사람들은 임대가 엄청 잘 되어있는 빌딩이니 이자에 대한 리스크를 잊어먹고 매매하게 됨(이해인 사례)

그러고 임대인들이 빠지면 진짜 외통수 상태로 빌딩을 염가에 매도하거나 임대인을 어떻게든 모셔오거나, 존버하거나..ㅠㅠ

 

 

 

#3 현재

지금은 부동산 법인을 통한 대출이 막히면서 부동산 법인을 통한 매수자가 없어짐

사줄 사람이 없고 이자 부담은 커지니(월 이자기 1000부터 많게는 억단위도 있음)

50억에 매수한 빌딩이고 대출이 40억이라면 20%나 낮은 가격인 40억에 빌딩을 내놓게 되고 이자는 이자대로 다 내서 빛쟁이감 됨

거기다 기존에 현금을 쥐고 있던 매도자들이나 자본가들 기업들은 저가에  빌딩을 다시 매수하는 중

 

 

 

#4 정리

결국 돈 많은 놈들이 욕심에 눈 먼 돈 적당히 있는 놈들 주머니를 싹싹 털어 먹은 상황