도급 순위 67위 건설사가 망해버린 과정.jpg
대구 3위 건설사인 태왕이앤씨
2달 전에 법정관리 들어감
태왕아너스라는 브랜드를 가지고 있는데
서울로 따지면 푸르지오 급 브랜드
맨 밑에 요약있음
망한 과정을 알기 전에
어떤 회사인지 알아보는 시간
9월에 법정관리 들어갔는데
법정관리는 빚이 많으니까 법원에 말하고
내 빚 정리 해달라고 하는거임
두 번째 당하는 법정관리인데
첫 번째 법정관리는 2009년 금융위기로 망함
금융위기로 부동산도 직격탄 맞았고
태왕도 일부 영향을 받아서 법정관리 들어감
당시 대표는 권성기 대표인데
2010년에 시행사 대표인 노기원 대표가
태왕을 사버림
인터뷰도 많이 하고 과거의 명성을 되찾겠다며
대표가 바뀌자 공격적인 수주를 함
태왕 -> 태왕이앤씨로 이름 변경
이름 바꾸고 대구, 경북에서 날아다님
태왕아너스라는 브랜드는
대구에서 꽤 고급 브랜드인데
대표가 바뀌자 중소형 아파트 위주로 짓기 시작함
대구의 여기저기 아파트를 짓고
대구의 중심가인 범어동에도 태왕 아파트가 있음
계속 잘되는 상황이 이어졋고
노기원 대표는 수도권 진출, 전국적 브랜드로 만들겠다며
실제로 수도권에 진출
LH가 발주하는 화성, 위례 등
도급 공사를 먼저 시작 했고
노기원 대표는 시행사 출신인데
개발도 같이 하려고 했던 게 아닌가 싶음
이런 계획은 부동산이 장기적으로
우상향해야되고
당시 시기로는 잘 맞던 시기
2009년 500위로 시작해서
2024년에 도급순위 67위 달성
건설사 100위 안에 드는 거 쉬운거 아님
몇 년 전 태영건설이 법정관리 들어갔는데
당시 상황은 건설사들 다 죽는다는 말이 나오는
상황이였고 태왕은 부채비율이 낮아서
사람들이 칭송함
기업이 망한다고 생각하면
장사가 안되서를 생각할텐데
태왕은 다른 케이스로 망함
25년 매출은 3233억
영업이익은 367억
25년 실전은 전년대비해서 30% 하락한 수치
재무제표를 뜯어봤는데
눈에 띄는 지표가 있었음
작년 기준 현금이 67억 밖에 없었음
전년도 대비 45% 떨어짐
26년 8월 법정관리 들어갈 당시
법원에서 재무제표를 또 뜯어봤는데
당시 현금은 2억 7000밖에 없던 상황
도급순위 67위 회사가 2억 7000밖에 없고
직원 급여는 50억 밀려버림
영업이익 367억 회사가 망할리가 없는데...
또 다른 지표가 눈에 들어옴
24년 재고자산은 1196억
25년 재고자산은 1805억 50% 뛰어버림
현대차를 예시로 들면
팔기 위해 대기 중인 차
삼성전자를 예시로 들면
갤럭시 스마트 폰
건설사의 재고자산은
땅, 미완성 주택, 완성주택 3가지로 나눠짐
땅은 사업이 잘 굴러가면 미래 먹거리
반대로 경기가 침체되고 부동산이 망해버린다면
땅은 이자 잡아먹는 괴물이 됨
미완성 주택은 갖고 있는 주택
완성주택은 팔려고 했는데 안 팔리는 재고
한국은 통념상 선분양을 많이 하는데
완성주택은 악성 재고가 되어버림
재고자산 50%가 급등했냐를
보는 게 아주 중요함
현금 대신 악성재고를 가져간 게 아닌가
의구심을 만들기 때문에
재고자산이 뭐였는지 뜯어볼 예정
25년 재고자산은 1805억
기타로 묶이는 971억 규모를 제외하면
사천 IC 토지 636.2억의 재고를 가지고 있었음
지금은 맨땅인데
태왕이앤씨가 사천시와 손을 잡고 대규모
복합 유통단지를 건설하려고 했음
땅의 크기는 잠실 롯데월드 실내외 다 합친
2배 크기였음
2015년에 물거품이 된 사업인데
몇 년이 지난 뒤 태왕이앤씨가
우리가 하겠다고 함
다 떄려박으려고 했고
당시 사업비는 1150억
준공일은 2023넌 예정이였음
땅이 안 팔리는 문제가 발생함
전체 토지 중에서 순 분양된 것은 4.8%
사업성을 한마디로 요약하면
시세보다 낮다
분양이 잘되고 대출금을 안전하게 회수가능한
시세보다 낮은 땅
땅값이 엄청 비쌌는데 사업성을 조져버림
인근 산단의 땅값은 평당 120~150
사천의 경우 평당 230~400까지 가버림
땅값이 높게 잡혔고
사업비 자체도 높았다는 뜻
15년 계획 철수 -> 다시 시작
사업비가 왕창 올라버림
사업비가 올라서 토지 가격이 올랐고
사업성은 떨어짐
은행 입장에서 사업성 없으니까 못 팔겠다
돈 못 빌려주겠다가 맞는데...
시행사, 사천시가 손을 잡고 왔어도
사업성이 없으면 안 빌려주는게 맞는데
한국 PF는 그런걸 안 따지고 돈을 빌려줌
대충 모르면 1편 보고 오라고 함...
스압이 될 거 같아서 생략
시행사, 대주(은행), 시공사가 있는데
은행들이 시행사에게 돈을 빌려줄 때
요구조건은 시공사의 연대보증
한마디로 사업성보다는
돈 갚을 보증인만 데려오면 돈을 빌려준다는 것
사천 IC의 경우 대주는 17개의 저축은행
17개의 저축은행에서 긁어모아서
돈을 빌려줌
그걸 시공사인 태왕이앤씨가 연대보증을
서버림
시행사가 망하면 시공사가 돈을 갚는다
뭘 믿고 태왕이앤씨가 연대보증을
섰을지 궁금할텐데
포부가 컸고 사업 대박 터진다고 생각함
사장은 시행사도 해봤고
이것만 잘 되면 대박, 역외 진출 기회라고
생각을 함
당시는 2020년이고 엄청난 저금리
21년 PF 대출 평균 금리는 3~5%
기준금리는 1%
금리가 낮으니까 연대보증으로 들어감
당시 토지는 순분양률 4% 망해버림
분양이 망해버리니까 시행사도 도망침
그래서 연대보증을 선 시공사가 땅을 끌어안아버림
사천 땅의 장부가가 763억에서
1년만에 1284억까지 늘어남
시행사의 빚이 줄어들엇고
시공사를 부지를 떠 안아버림
여기까지 보면
오너 리스크라고 생각할텐데
그게 아니고 한국의 PF 구조는
연대보증이 껴 있는 곳이 많음
국토연구원이 20~24년 5년의 PF를 분석했는데
245곳 중 240곳이 98%가 신용보강을
가지고 있었다는 조사가 나옴
그냥 다 한다는 뜻
사천 복합단지만으로 망한게 아니고
미분양의 늪이 터져버림
대구 사는 사람들이 기분 나쁠지 모르겠는데
지역 미분양 엄청 심각하다
국토부의 조사인데
지난 9월 기준 준공 후 미분양주택은
5855호
대구에서 집이 안 팔리니까
지역 거점 건설사가 전에 벌려둔
사업이 안 돌아가는 상황이 발생함
집이 안 팔리니까 시행사가 돈이 없고
공사대금을 못 받는 상황까지 감
2021년 경북포항에 지은 태왕아너스의
아파트가 있는데
1순위 청약으로 334가구를 모집하는데
155가구가 왔음
안 팔라니까 공사비 대신
태왕이 재고 아파트를 가져감
대구 북구 관음동에 2022년 분양한
태왕 아너스의 아파트가 있는데
여기도 청약 미달
0.25대 1
공사비 못 받음 엔딩
한쪽에서는 연대보증 잘못 서서
현금을 가지고 악성재고 떠안았고
또 한쪽에서는 공사 다 해놓고
아파트 안 팔려서 공사대금 회수 실패로
자금난이 걸림
추가로 고령 월성 산업단지에서
잡음이 일어났고 신탁사랑 잡음도 생김
신탁사는 다음 PF 시리즈로 다룰 예정
결론인데
PF의 보증 -> 보증 -> 보증
첫번쨰로 만든 괴물은
금융기관의 태만
금융기관이 보증만 믿고
사업성을 대충 따졌다
대구는 2023년에 거주 가구보다
주택이 더 많음
27~28년까지 추가로 예정된
준공 물량은 5377호
사업성을 제대로 따졌다면
미분양은 없을 거라고 함
시행사가 망하면 건설사도 망해버리는
파리 목숨 건설사를 만듬
건설사가 죽으면 건설사 하나로 끝나는게 아님
건설사가 망하면 골조, 토공하는
전문건설업체 망하고
자재 납품, 인테리어, 이삿짐 등등
소상공인 업체까지 망해버림
한마디로 지역경제가 마비된다는 것
요약
1. 태왕이앤씨 법정관리 신청함
2. 사천 IC로 연대보증 당함
3. 아파트 미분양으로 연대보증 당함
4. 망해버렸다
스튜디오 경항 유튜브 참고