서울 도심 상가 9분기 연속 임대료 상승, 리츠·리테일 자산주가 주목받는 이유

전국 상가 시장이 전반적으로 침체되는 와중에도 서울 도심 상권만은 전혀 다른 흐름을 보이고 있다. 명동, 종로, 북촌, 광화문 같은 핵심 상권의 임대가격지수가 9분기 연속 상승했다는 것은 단순한 회복세가 아니라 구조적인 수요 쏠림이 고착화되고 있다는 신호로 읽어야 한다. 여기에 미성년자 고액 예금 증가, 노도강 재산세 부담 확대 같은 자산 양극화 지표들이 겹치면서 부동산과 금융을 관통하는 공통된 흐름이 보인다. 투자자 입장에서는 이 양극화의 수혜를 받는 자산과 기업을 선별하는 작업이 필요한 시점이다.

도심 상권 임대료 9분기 연속 상승이 말해주는 것

한국부동산원 집계를 보면 올해 2분기 전국 통합 상가 임대가격지수는 0.03% 하락했지만 서울은 0.47% 올랐고, 명동은 무려 3.46% 상승했다. 이 숫자가 중요한 이유는 단순히 한 분기의 반등이 아니라 2024년 1분기부터 2026년 2분기까지 9개 분기 내내 상승이 이어졌다는 지속성에 있다. 광화문과 시청, 서울역으로 이어지는 업무지구는 직장인 소비와 주거지 생활 수요, 외국인 관광 소비까지 세 겹의 수요층이 겹치는 구조를 갖고 있다. 실제로 서울 중구의 외국인 신용카드 쇼핑 지출액은 1년 만에 두 배 넘게 늘어 전국 비중이 24.1%까지 확대됐다. 이는 단순한 관광 특수가 아니라 환율과 K콘텐츠 효과가 결합된 중장기 트렌드로 봐야 한다. 상업용 부동산 리츠나 유통 임대 관련 기업 입장에서는 도심 자산 비중이 높을수록 임대수익 방어력이 강해지는 구조가 만들어지고 있다는 뜻이다. 투자자라면 전국 평균 상가 지표보다 도심 핵심 입지 노출도를 더 눈여겨봐야 할 시점이다.

충정로·세운 상업시설 분양이 보여주는 건설·시행사 기회

중구 중림동 충정로 GL 스퀘어와 을지로 인근 세운 푸르지오 헤리시티 상업시설 분양이 거의 동시에 진행되고 있다는 점은 의미가 크다. 충정로역자이르네 아파트 청약이 44.5 대 1의 경쟁률을 기록한 직후 단지 내 상업시설 분양이 이어진다는 것은 주거 수요가 상업 수요로 자연스럽게 전이되는 구조를 보여준다. 세운 상업시설은 충무로, 을지로3가, 을지로4가 역세권에 걸쳐 있어 접근성 측면에서 공실 리스크가 낮은 입지로 평가된다. 대우건설처럼 도심 재개발 상업시설 시공 경험이 많은 건설사는 분양 성과가 곧 브랜드 신뢰도로 이어지는 선순환 구조를 기대할 수 있다. 다만 상업시설 분양은 아파트와 달리 임대 수익률 검증까지 시간이 걸리기 때문에 분양 성적만으로 단기 주가 모멘텀을 기대하기는 어렵다. 그럼에도 도심 재개발 파이프라인을 보유한 건설사와 시행사는 전국 상가 침체 국면에서도 상대적으로 안정적인 수주 흐름을 이어갈 가능성이 높다.

미성년자 고액 예금과 자산 양극화가 소비주에 던지는 신호

국내 19개 은행의 18세 이하 고객 예적금 잔액이 9조7413억원까지 늘었고, 10억원 이상 보유한 미성년자가 52명이라는 사실은 단순한 흥밋거리가 아니다. 이는 자산 이전과 상속이 조기화되고 있다는 신호이며, 동시에 고액 자산가 가계의 소비 여력이 특정 지역과 특정 소비 채널에 집중되고 있다는 방증이기도 하다. 노도강 재산세가 2030년까지 평균 50% 이상 늘어날 수 있다는 분석과 맞물려 보면, 자산 재분배의 방향이 서울 도심과 강남권으로 더 쏠릴 가능성이 커 보인다. 이런 흐름은 결국 프리미엄 소비재, 명품 유통, 고급 외식업 등 도심 상권에 입점한 브랜드들의 실적에 유리하게 작용할 수 있다. 반면 노도강처럼 상대적으로 가격 상승폭이 컸던 외곽 지역은 보유세 부담 증가로 인해 소비 여력이 오히려 위축될 가능성을 함께 고려해야 한다. 투자자는 소비재 기업을 분석할 때 전국 평균 매출 성장률보다 도심 핵심 상권 매장의 매출 기여도를 세밀하게 들여다볼 필요가 있다.

건설 인력난이 장기적으로 건자재·시공 비용에 미치는 영향

경기 의정부 한국모빌리티고 사례에서 보듯 건설 현장은 이미 5060세대 숙련공과 외국인 노동자 중심으로 재편됐고, 지난해 건설기능인력은 1년 새 8% 줄어 평균 연령이 51.7세에 달한다. 건설근로자공제회는 올해 내국인 기능인력이 수요보다 약 30만명 부족할 것으로 예상하는데, 이는 단순한 인력난을 넘어 시공 단가와 공사 기간에 구조적 압력을 가하는 요인이다. 청년 유입을 늘리기 위한 특성화고 실습 프로젝트가 시작됐지만 효과가 가시화되기까지는 최소 수년이 걸릴 수밖에 없다. 결국 인력 공급이 제한된 상황에서 상업시설이나 도심 재개발 같은 고부가가치 프로젝트를 중심으로 숙련 인력이 쏠리는 현상이 심화될 가능성이 높다. 이는 역설적으로 도심 핵심 입지의 신규 상업시설 공급 속도를 늦춰 기존 상가의 희소가치를 더 끌어올리는 요인으로 작용할 수 있다. 건설 관련주를 볼 때는 수주 잔고뿐 아니라 숙련 인력 확보 전략을 갖춘 기업인지도 함께 체크할 필요가 있다.

서울 도심 상가의 9분기 연속 임대료 상승, 자산가 가계의 조기 증여 확산, 건설 인력난이라는 세 가지 흐름은 서로 다른 뉴스처럼 보이지만 결국 하나의 방향을 가리킨다. 자본과 소비, 그리고 공급 능력 모두가 서울 도심을 중심으로 재편되고 있다는 점이다. 이런 국면에서는 전국 평균 지표에 기대기보다 도심 핵심 자산을 보유한 리츠, 유통, 건설 기업을 선별적으로 접근하는 전략이 유효해 보인다. 다만 외국인 관광 소비 의존도가 높아진 만큼 환율이나 글로벌 변수에 따른 변동성도 함께 염두에 둬야 한다.

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